原状回復

普通に暮らして傷んだ分は、貸主の負担です

民法は、普通に使っていてできた傷みと、年数がたって古くなった分は、入居者が直さなくてよいとしています（民法第621条）。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、分け方の例を出しています。

入居者の負担も、住んだ年数に応じて減ります

入居者が汚した場合でも、新品に替える費用を全部負担させるわけではありません。ガイドラインでは、壁紙は6年で価値がほぼ無く（1円に）なると考え、住んだ年数に応じて入居者の負担を減らします。

長く住んだ部屋ほど、入居者に請求できる額は小さい計算です。入居のときに部屋の状態を写真やチェックリストで残しておくと、退去のときに「いつからあった傷か」で揉めにくくなります。

特約で入居者の負担を広げるには、条件があります

「退去のときのクリーニング代は入居者の負担」といった特約もあります。必要で合理的な理由があり、入居者がその負担を分かったうえで合意していれば、認められます。最高裁判所は2005年12月、普通に使ってできた傷みまで入居者に負担させる場合について判断しました。その範囲が、契約書ではっきり合意されていなければならないとしています。

特約は、何の費用をいくら負担するかを具体的に書きます。