兄弟姉妹で不動産を相続するときの注意点とは？トラブルを防ぐために

分け方が決まるまで、家や土地はみんなの共有です

相続人が何人かいると、遺産は分け方が決まるまで相続人全員の共有になります（民法第898条）。兄弟姉妹3人なら、実家も、親が貸していた土地も、3人で持っている状態です。この間は一人だけの判断で売ることはできません。

1. 相続人全員の共有一人だけの判断では売れない
2. 遺産分割協議相続人全員で話し合う。一人でも欠けると成り立たない
3. 遺産分割協議書決まった内容を書面にし、全員が署名して実印を押す
4. まとまらなければ家庭裁判所調停や審判で決める

出典：民法第898条・第907条

話し合いに期限はありません。ただ、亡くなってから10年がたつと、主張できなくなる事情があります。生前に多く援助を受けた人がいる（特別受益）、親の介護を担った（寄与分）といった事情です（民法第904条の3）。

不動産の分け方は4つあります

不動産を兄弟姉妹で分ける方法は、大きく4つです。

方法	分け方	つまずきやすい所
現物分割	実家は長男、駐車場は次男、のように物ごとに分ける	物の値段がそろうことはまれ
換価分割	売ってお金にし、そのお金を分ける	いつ、いくらで売るか
代償分割	一人が引き継ぎ、ほかの兄弟姉妹にお金（代償金）を払う	家の値段と、払うお金があるか
共有分割	持分を決めて、みんなで持ち続ける	売る・建て替えるに全員の同意が要る

出典：民法第251条、国税庁 タックスアンサー No.4173

現物分割は分かりやすい方法ですが、実家と駐車場で値段が違えば、その差をどう埋めるかで話が止まります。土地を線で切って分ける（分筆）こともできます。ただ、切ったあとの土地が狭くなったり、道路に面さない土地ができたりすると、使いにくく売りにくくなります。

代償分割と換価分割は、値段の合意が先です

代償分割で揉めやすいのは、家の値段です。引き継ぐ側は低く、お金を受け取る側は高く見たくなります。固定資産税の評価額、相続税の路線価、売ったときの値段は、同じ家でもそれぞれ違います。

換価分割は、お金で分けるので割り切りやすい方法です。どちらも、話し合いの前に決めておくことがあります。

売って得たお金には、それぞれの持分に応じて税がかかり、受け取った人ごとに確定申告をします。売るときの特例は「相続した家や土地を売るとき、税金を抑える2つの特例」のコラムに書いています。

共有のままにすると、次の代で人数が増えます

話がまとまらず、とりあえず兄弟姉妹の共有にしておく、という決め方もできます。けれど共有のままだと、家を売る、建て替えるといったことには共有者全員の同意が要ります（民法第251条）。一人が反対すれば止まり、一人が遠方で連絡がつかなくても止まります。

想定の例。持分は三男の子2人が等しく相続した場合の計算。出典：民法第251条

いとこ同士で話し合うことになると、顔を合わせたことのない相手と値段を決めることにもなります。共有をやめたいときは、ほかの共有者に分けるよう求める手続き（共有物分割請求）もありますが、裁判所を通すと時間がかかります（民法第258条）。

共有にするなら、誰が固定資産税を払い、誰が管理し、いつ売るかを書面で決めておくと、後の話し合いの土台になります。

ココ住ムは、話し合いに使う不動産の値段と売り方を用意します

兄弟姉妹の話し合いが止まるのは、たいてい不動産の値段か、売るかどうかで意見が分かれたときです。ココ住ムは、家と土地を現地で見て、今売るといくらになりそうかと、売り方を示します。共有名義の整理や、分け方を決めるための売却も受け持ちます。

遺産分割協議書と相続登記は司法書士、相続税は税理士、相続人どうしの争いになったときは弁護士の仕事です。必要に応じて専門家と連携して進めます。相続登記には期限があります。分け方の話し合いが長引くときは「相続登記の義務化、いつまでに何をすればいいか」のコラムもあわせてご覧ください。