相続税を下げる、土地の評価の見直し方

土地の値段は、路線価か倍率で出します

相続税を計算するときの土地の値段（相続税評価額）は、売れる値段とは別のものです。国税庁の決まり（財産評価基本通達）で出し方が決まっていて、方法は2つあります。

路線価方式

路線価（1㎡あたり）× 面積

• 市街地の土地
• 道路ごとに付いた値段。毎年7月に国税庁が公表、1月1日時点
• 公示地価のおおむね8割が目安
• 安城・岡崎では駅のまわりや住宅地に多い

倍率方式

固定資産税評価額 × 倍率

• 路線価の無い地域の土地
• 倍率は国税庁が地域ごとに決めます
• 安城・岡崎では郊外の田畑や山林に多い

出典：国税庁 財産評価基本通達、タックスアンサー No.4602

どちらになるかは、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で土地の場所を引くと分かります。

路線価は、形の良い土地を前提にした値段です

同じ道路に面していれば、どの土地も同じ路線価です。けれど、実際の土地は一つずつ形が違います。そこで、形や条件に合わせて評価を下げる決まりがあります。

土地の形・条件	決まりの名前
間口が狭い	間口狭小補正
奥に長い	奥行長大補正
形がいびつ	不整形地補正
崖や大きな段差がある	がけ地補正
道路の幅が4m無く、建て替えのときに下がる部分がある	セットバック（下がる部分は7割引き）
都市計画道路の予定地にかかっている	都市計画道路予定地の評価
広い土地（三大都市圏では500㎡以上、それ以外は1,000㎡以上）で条件に合う	地積規模の大きな宅地

出典：国税庁 財産評価基本通達、「地積規模の大きな宅地の評価」

自宅の土地なら、もう一つ大きな決まりがあります。こちらは土地の形ではなく、誰が引き継いで住むかで決まります。

330㎡まで対象になる面積

8割下げる評価の下げ幅

出典：国税庁 タックスアンサー No.4124

図面だけでは分からないことを、現地で確かめます

評価を下げられるかどうかは、登記の書類と公図、市役所の資料でかなり分かります。それでも、書類に出てこないことがあります。道路との段差や、道路の本当の幅。土地の一部が通路として使われていることもあります。

1. 書類で確かめる登記の書類、公図、市役所の資料
2. 現地で確かめる（ココ住ム）道路の幅・形・段差、通路として使われていないか
3. 内容を税理士に渡す（ココ住ム）見た内容をまとめてお渡しします
4. 税額の計算と申告（税理士）お付合いの税理士がいない方は、必要に応じて専門家と連携して進めます

評価を下げても、売る値段は下がりません

評価を下げられる土地は、裏返すと、買う人から見て使いにくい土地でもあります。相続税のための評価と、売ったらいくらかは、分けて考えます。

	相続税評価額	売るときの価格
何に使う	相続税の計算	売るか持つかの判断
間口の狭い土地・旗竿地	補正で評価が下がる	売るときの値段にも響く
誰が出す	税理士が計算	ココ住ムが目安をお出しします

売るか持つかを決める前に、両方の数字を並べておくと、ご家族で話がしやすくなります。