不動産を持ち続けるべき？売却すべき？後悔しないための考え方

後悔の多くは、値段だけで決めたときに起きます

「もっと高く売れる時期があったのでは」「売らずに持っていれば家賃が入ったのでは」。売ったあとも、持ち続けたあとも、迷いは残ります。多いのは、査定の金額だけを見て決め、毎年いくら残るか、家族がどう思っているかを確かめないまま進めた場合です。

値段は判断の材料の一つです。次の4つを同じ紙に並べてから、売るか持つかを考えます。

• 毎年の手残りと、これから10年の出費
• 売ったときにかかる税
• 誰が引き継ぐか、家族がどう思っているか
• いつまでに決めるか

毎年の手残りと、これからの出費を見ます

貸している物

家賃 − 経費 ＝ 手残り

• 固定資産税・都市計画税
• 管理の委託料、保険、修繕
• 借入の返済

使っていない物

入るお金はありません

• 税と手入れの費用だけが出ていきます

表面利回りではなく、手元に残るお金で見ます。

あわせて、これから10年でかかる出費を見ます。屋根や外壁、給湯器、アパートなら大規模修繕。借入の返済が進むと、経費にできる利息が減り、減価償却も終わって、手残りより税が重くなる時期（デッドクロス）が来ることもあります。今は黒字でも、数年後の数字が違うことがあります。

売ったときの税は、持っていた期間で変わります

売って利益が出ると、譲渡所得として税がかかります。税率は、売った年の1月1日の時点で持っていた期間が5年を超えるかで変わります。

5年超（長期）20.315％

5年以下（短期）39.63％

出典：国税庁 タックスアンサー No.3208・No.3211。期間は売った年の1月1日時点で数えます

項目	中身
売った値段	買主様から受け取る代金
− 取得費	買ったときの値段。親から相続した物は、親が買ったときの値段
− 売るための費用	仲介手数料など
＝ 利益	これに税率がかかります

出典：国税庁 タックスアンサー No.1440・No.3258

買ったときの書類が無いと、売った値段の5％しか取得費にできず、税が重くなることがあります。売るかもしれないなら、売買契約書や領収書を先に探しておきます。住んでいた家なら、居住用財産の3,000万円特別控除が使える場合もあります。

誰が引き継ぐかを、家族で話しておきます

持ち続ける場合、いつかは誰かが引き継ぎます。遠くに住む子どもが、アパートの管理や田畑の草刈りを続けられるか。兄弟で分けにくい物を、共有名義で持つことにならないか。不動産は分けにくく、売るにも時間がかかります。

売る・組み替える理由になる

• 子どもは誰も使わないと分かっている
• 元気なうちに整理しておきたい

持ち続ける理由になる

• 家賃で暮らしを支えたい
• 思い入れのある土地を残したい

ココ住ムは、物件ごとの価格の目安と、持ち続けた場合・売った場合の数字を並べ、ご家族で話せる形にまとめます。決めるのはご家族です。税の計算と申告は税理士と進めます。

迷ったときは、決めない期限を決めます

4つを並べても、すぐに答えが出ないことはあります。そのときは「いつまでに決めるか」だけを先に決めます。たとえば、大きな修繕の見積が出る前まで、相続の話し合いが終わるまで、次の更新の時期まで、といった区切りです。

区切りが無いまま持ち続けると、建物の傷みや家族の事情が先に変わり、選べる道が減っていきます。売るにも、境界の確認や書類の準備で数か月かかります。

決めるまでの間に、次の3つを済ませておきます。

• 価格の目安を取っておく
• 買ったときの書類（売買契約書・領収書）を探す
• 境界がはっきりしているかを確かめる

これを済ませておけば、いざ売る・持つと決めたときに、すぐ動けます。