大規模修繕

大規模修繕で直すのは、建物の外まわりと設備です

• 外壁の塗り直しとひび割れの補修
• 屋根や屋上、ベランダの防水
• 鉄の階段や手すりのさび止めと塗装
• 給水管・排水管の取り替えや更生
• 共用の廊下の床、照明

どの部分がいつ傷んでくるかは、建物の構造、立地、前回の工事の内容で変わります。国土交通省が賃貸アパートの持ち主向けに出している手引きが、「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」です。

税金の計算では、修繕費になるか、建物の価値を上げる支出になるかで分かれます

元の状態に戻すための工事は修繕費として、その年の経費になります。建物の価値を高めたり、長く使えるようにしたりする工事は資本的支出として、減価償却で何年かに分けて経費にする決まりです。

国税庁は、区分の目安として次を示しています。

• 1回の工事が20万円未満か、おおむね3年以内の周期で行う工事なら、修繕費
• どちらか分からない部分が60万円未満か、前の年末の取得価額のおおむね10％以下なら、修繕費

入居者が住んでいる中での工事になります

足場を組むとベランダに洗濯物を干せない期間ができ、音や塗料のにおいも出ます。工事の日程と内容を早めに入居者に知らせます。

建物を保つための修繕を、入居者は拒めません（民法第606条第2項）。ただ、ベランダに置いた物の移動などをお願いすることになるので、知らせ方で入居者の受け止め方が変わります。