長期修繕計画

計画は、部位ごとの時期と費用を並べた表です

長期修繕計画は、縦に建物の部位（外壁、屋根、鉄部、給排水管、給湯器など）、横に年を並べた表です。それぞれの部位をいつごろ直すか、いくらかかりそうかを書き込み、年ごとの合計を出します。

年ごとの合計を見ると、出費が重なる年が分かります。その年に向けて毎月いくら積み立てるかは、この合計から逆算して決めます。

分譲マンションには国の手引きがあり、賃貸アパートにも手引きがあります

分譲マンションの管理組合向けの手引きは、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」です。計画期間を30年以上とし、大規模修繕を2回含む長さにすること、5年ほどごとに見直すことが示されています。

賃貸アパートの持ち主には、同じ省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」があります。管理組合がないぶん、計画を持つのは持ち主自身です。

積み立てたお金は、使うまで経費になりません

個人で賃貸経営をしている場合、将来の修繕のために積み立てたお金は、積み立てた年の経費になりません。実際に工事をして支払った年に、修繕費か資本的支出として扱います。

そのため、積み立てをしている年は、手元のお金が減っても税金は減りません。キャッシュフローの計画に、この積み立ての額を入れておきます。