キャッシュフロー

帳簿の利益と手元のお金は、同じ額になりません

税金の計算では、建物の減価償却費（買ったお金を年数に分けて経費にする額）を経費として引きます。けれども、その年にお金が出ていくわけではありません。

逆に、ローンの返済のうち元金の部分は経費になりませんが、お金は毎月出ていきます。経費にできるのは利息の部分だけです。このずれがあるので、帳簿で利益が出ていても手元のお金が足りない、ということが起きます。

手元に残る額は、この順で引いていきます

1. 実際に入った家賃（空室や滞納の分は入りません）
2. 経費を引く（管理手数料、固定資産税、保険料、修繕の費用など）
3. ローンの返済を引く（元金と利息の両方）
4. 所得税・住民税を引く

最後に残った額が、その年のキャッシュフローです。2で引いた経費には減価償却費を入れません。お金が出ていかないからです。

大きな修繕のお金は、毎年の計算とは別に取っておきます

外壁の塗り直しや屋根の防水、給湯器の交換は、何年かに一度、まとまった額が出ていきます。工事の年だけは、キャッシュフローが大きく落ち込むのが普通です。

毎年のキャッシュフローの中から、先々の修繕の分を分けて積み立てておくと、工事の年に借入を増やさずにすみます。どの年にいくら要るかは、長期修繕計画で見通しを立てます。