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不動産所得
不動産所得とは
土地や建物を人に貸して得た収入から、その貸付けにかかった経費を引いた所得のこと。
不動産所得は、収入から必要経費を引いて計算します
- 収入：家賃、共益費、駐車場代、礼金、更新料、返さないと決まった敷金
- 必要経費：固定資産税・都市計画税、建物の保険料、管理手数料、修繕費、減価償却費、借入金の利息
借入の返済のうち元金の部分は、経費になりません。自分や家族の生活の費用も入れられません。貸している部屋と自宅が同じ建物にあるときは、面積などで分けて、貸している部分の費用だけを経費にします。
事業として行う規模かどうかで、扱いが変わります
国税庁は、アパートなら貸せる部屋がおおむね10室以上、一戸建てならおおむね5棟以上を、事業的規模の目安としています。
| 事業的規模 | それ以外 | |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除 | 最高65万円（条件あり） | 最高10万円 |
| 家族に払う給与 | 経費にできる（青色事業専従者給与など） | 経費にできない |
| 建物の取り壊しの損失 | 全額を経費にできる | その年の不動産所得の額まで |
赤字は、給与などの所得と差し引きできます
不動産所得が赤字になったときは、給与所得などの黒字から差し引けます（損益通算）。会社員の方なら、源泉徴収された所得税の一部が戻ることがあります。
ただし、土地を買うための借入の利息にあたる部分の赤字は、差し引けません（租税特別措置法第41条の4）。建物と土地をまとめて借りて買ったときは、借入を土地分と建物分に分けて計算します。
例で見ると
（想定）55歳の会社員が、親から相続したアパートを貸しています。年間の家賃収入は300万円。経費は、固定資産税25万円、保険料5万円、管理手数料15万円、修繕費20万円です。これに借入金の利息30万円と減価償却費150万円を足して、合計245万円です。
不動産所得は 300万円 − 245万円 ＝ 55万円。給与と合わせて確定申告をします。
よくある質問
会社員でも、確定申告が要りますか
給与を1か所から受けて年末調整をしている方でも、給与以外の所得が20万円を超えると確定申告が要ります。不動産所得が赤字で、ほかの所得と差し引きたいときも、申告をします。
「不動産所得」のことで、ご自分の場合はどうなるかを知りたい方は、ご相談ください。
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「税金と経営」のほかの言葉
- 減価償却建物や設備を買ったお金を、買った年に一度に経費にせず、使える年数に分けて毎年少しずつ経費にする計算のこと。
- 法定耐用年数税金の計算で、建物や設備を何年かけて経費にするかを、国が種類と構造ごとに決めた年数のこと。
- デッドクロス借入の元金の返済額が、経費にできる減価償却費を上回り、帳簿では利益が出ているのに手元のお金が足りなくなる状態のこと。
- 青色申告前もって税務署に申請し、決まった帳簿をつけて申告すると、税金の計算で有利な扱いを受けられる申告のしかたのこと。
- 貸家建付地自分の土地にアパートなどを建てて、その建物を人に貸しているときの、その敷地のこと。
2026年11月9日時点の制度で書いています。個別のことは、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にもご確認ください。
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