デッドクロス

元金の返済は経費にならず、減価償却費はお金が出ていきません

ローンの返済のうち、経費にできるのは利息の部分だけです。元金の部分はお金が出ていくのに、経費になりません。反対に、減価償却費はお金が出ていかないのに、経費になります。

減価償却費のほうが元金の返済より大きいうちは、帳簿の利益より手元のお金が多く残ります。この大小が入れ替わると、帳簿の利益に税金がかかる一方で、手元のお金は利益より少なくなります。これがデッドクロスです。

年がたつほど起きやすくなります

毎月の返済額が一定の元利均等返済では、はじめは利息の割合が大きく、年がたつほど元金の割合が大きくなります。経費にならない元金の部分は、年を追うごとに増えていく仕組みです。

減価償却費は、耐用年数が終われば無くなります。中古の建物を短い耐用年数で償却していれば、それは数年後です。建物附属設備の償却が建物より先に終わるときにも、経費が減ります。

何年目に起きるかは、前もって計算できます

ローンの返済予定表で毎年の元金の額を、減価償却の計算で毎年の償却費を並べれば、入れ替わる年が分かります。

その年に向けて取れる手は、手元資金の積み立て、繰り上げ返済、返済期間を延ばす借り換え、物件の売却などです。どれを選ぶかで税金も変わるので、税理士と一緒に何年か先まで計算して決めます。