譲渡所得

税金は、売った値段から費用を引いた、もうけの額にかかります

土地や建物を売ったときの税金は、次の式で出した「もうけ」をもとに計算します。

売った値段 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除 ＝ 税金がかかる額

取得費は、買ったときの代金や仲介手数料などです（建物は年数に応じて減らします）。譲渡費用は、売るために払ったお金です。仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量の費用、売るために建物を壊した費用が入ります。売った代金で返した住宅ローンや、毎年の固定資産税は譲渡費用になりません。

土地と建物のもうけは、給料などとは別に計算します

土地や建物を売ったもうけは、給料や年金と合算せず、別に税金を計算します（分離課税といいます）。税率は持っていた期間で変わります。5年を超えていれば20.315％、5年以下なら39.63％（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。

自宅を売ったときの3,000万円特別控除のように、もうけから大きく差し引ける特例もあります。特例を使うなら、税金が0円になる場合でも確定申告は必要です。

売った翌年の確定申告で納めます

もうけが出た年の翌年2月16日から3月15日までに、確定申告をして所得税を納めます。住民税は、その申告をもとに後から市町村で計算されます。

反対に、売って損が出た場合、土地や建物の損は原則として給料などのほかの所得と相殺できません。自宅を売った場合だけ、一定の要件で相殺や翌年以降への繰り越しが認められています。