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イールドギャップ
イールドギャップとは
借入をして物件を買うときの目安で、物件の利回りから借入の金利を引いた差のこと。
利回りは、経費を引いた実質利回りで比べます
イールドギャップは「物件の利回り − 借入の金利」で出します。表面利回りを使うと、経費の分だけ差が大きく見えてしまいます。実質利回りで比べるのが基本です。
差が大きいほど、借りたお金で買っても家賃収入から利息を払った残りが多くなります。差が小さい、またはマイナスなら、借りて買うと利息の分で収入が消えていく計算です。
金利の差だけでは、手元に残るかどうかは分かりません
ローンで払うのは、利息だけではありません。元金も返していきます。返済の期間が短いと毎年の返済額が大きくなり、イールドギャップが十分にあっても、手元にお金が残らないことがあります。
変動金利で借りるなら、金利が上がったときに差がどこまで縮むかも計算しておきます。最後の判断の材料は、返済まで含めたキャッシュフローです。
例で見ると
（想定）実質利回り6％のアパートを、金利2％のローンで買う場合、イールドギャップは 6％ − 2％ ＝ 4ポイント です。
数年後に金利が3.5％に上がると、差は2.5ポイントに縮みます。家賃が下がって実質利回りが5％になれば、差は1.5ポイントです。
よくある質問
イールドギャップは、何ポイントあれば良いのですか
決まった基準はありません。金利の種類、返済の期間、自己資金の割合で、同じ差でも手元に残る額が変わるからです。差の数字は入口の目安にとどめ、毎年の返済額を入れたキャッシュフローで判断します。
「イールドギャップ」のことで、ご自分の場合はどうなるかを知りたい方は、ご相談ください。
相談予約フォームへ関連する言葉
「収入と利回り」のほかの言葉
- 表面利回り物件の価格に対して、1年分の家賃収入が何％にあたるかを示した数字のこと。
- 実質利回り家賃収入から毎年の経費を引き、買うときの諸費用も含めた額で割って出す利回りのこと。
- キャッシュフロー家賃収入から経費、ローンの返済、税金を払ったあとに、実際に手元に残るお金の出入りのこと。
- レバレッジ借入を使って自分のお金より大きな額の物件を買うと、もうけも損も大きく動く、てこのような働きのこと。
- 空室率貸している部屋のうち、空いている部屋や空いていた期間がどれだけあるかを示した割合のこと。
- オーナーチェンジ入居者が住んだままの状態で賃貸物件を売り買いし、貸主が入れ替わる売買のこと。
- 賃貸併用住宅一つの建物の中に、自分たちの住まいと、人に貸す部屋の両方がある住宅のこと。
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