表面利回り

表面利回りは、家賃の合計を価格で割るだけで出せます

計算は「年間の家賃収入 ÷ 物件の価格 × 100」です。売り物件の広告に「利回り8％」とあれば、たいていはこの表面利回りを指しています。

この数字には、管理会社に払う手数料、固定資産税、修繕の費用、空いている月の分が入っていません。買うときの仲介手数料や登記の費用も入りません。物件どうしを同じ物差しで比べるには便利ですが、手元に残るお金とは別の数字です。

広告の利回りは、満室の前提で計算されていることがあります

売りに出ているアパートの広告では、全部の部屋が埋まっているとした「想定の家賃」で計算していることがあります。今いくつ空いているか、今の家賃はいくらかを確かめる資料が、レントロール（部屋ごとの家賃と契約の一覧）です。

長く住んでいる入居者の家賃が、今の相場より高いまま残っている部屋もあります。その人が出ていくと、次は相場の家賃でしか貸せず、利回りが下がる場合があります。