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レバレッジ
レバレッジとは
借入を使って自分のお金より大きな額の物件を買うと、もうけも損も大きく動く、てこのような働きのこと。
借入を使うと、自己資金に対するもうけの割合が変わります
賃貸経営では、物件全体の利回りとは別に「自己資金に対して、年にいくら手元に残るか」を見ます。計算は「年間のキャッシュフロー ÷ 自己資金 × 100」です。
物件の実質利回りが借入の金利より高ければ、借りる額を増やすほど、この割合は上がります。少ない自己資金で大きな物件を持てるのが、レバレッジの効き方です。
家賃が下がったときも、同じように大きく効きます
空室が増えて家賃収入が減っても、ローンの返済額は変わりません。借入が大きいほど、収入が減ったときに手元の残りが早くゼロに近づきます。金利が上がれば、返済額そのものも増える仕組みです。
売るときの価格がローンの残りを下回れば、売っても借入は残ったままです。どこまで家賃が下がったら返済が苦しくなるかを、借りる前に計算しておきます。
例で見ると
（想定）価格3,000万円、経費を引いた収入が年240万円（実質利回り8％）の物件を比べます。
| A：全額自己資金 | B：自己資金600万円＋借入2,400万円 | |
|---|---|---|
| 年間の返済 | なし | 約122万円（金利2％・25年・元利均等） |
| 手元に残る額 | 240万円 | 約118万円 |
| 自己資金に対する割合 | 8.0％ | 約20％ |
| 収入が130万円に減ったとき | 4.3％ | 約1％ |
Bは、うまくいくときの割合が大きく、収入が減ったときの落ち方も大きくなります。表の数字には、税金を入れていません。
よくある質問
借入は、少ないほど安全ですか
空室や金利の上昇に強いのは、返済が少ないほうです。ただ、手元のお金を全部物件に入れると、修繕や急な出費に回すお金がなくなります。自己資金をいくら入れて、いくら手元に残すかを分けて考えます。
「レバレッジ」のことで、ご自分の場合はどうなるかを知りたい方は、ご相談ください。
相談予約フォームへ関連する言葉
「収入と利回り」のほかの言葉
- 表面利回り物件の価格に対して、1年分の家賃収入が何％にあたるかを示した数字のこと。
- 実質利回り家賃収入から毎年の経費を引き、買うときの諸費用も含めた額で割って出す利回りのこと。
- キャッシュフロー家賃収入から経費、ローンの返済、税金を払ったあとに、実際に手元に残るお金の出入りのこと。
- イールドギャップ借入をして物件を買うときの目安で、物件の利回りから借入の金利を引いた差のこと。
- 空室率貸している部屋のうち、空いている部屋や空いていた期間がどれだけあるかを示した割合のこと。
- オーナーチェンジ入居者が住んだままの状態で賃貸物件を売り買いし、貸主が入れ替わる売買のこと。
- 賃貸併用住宅一つの建物の中に、自分たちの住まいと、人に貸す部屋の両方がある住宅のこと。
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