使っていない土地や建物、どうする？売却・活用・保有の判断ポイント

まず、持っている土地と建物を一覧にします

「使っていない土地がある」と相談に来られる方の多くは、全部でいくつ持っているかを、すぐには言えません。親から引き継いだ田畑、昔の作業場、貸すのをやめた家。名義が親のままの物もあります。

1. 固定資産税の納税通知書毎年春に市役所から届きます。課税明細に土地と建物が並んでいます
2. 名寄帳（市役所）漏れが心配なときに取ります。その市にある名義の不動産がまとめて出ます
3. 登記事項証明書と公図（法務局）名義・面積・地目を確かめます

一覧には、次の3つを書き込みます。

• どこに、何が、どれだけあるか（所在・地目・面積）
• 名義は誰か（亡くなった方の名義のままでないか）
• 毎年いくら出ていくか（固定資産税・都市計画税、草刈り、保険）

選べる道は、土地の条件で決まります

同じ「使っていない土地」でも、売れる土地、貸せる土地、どちらも難しい土地があります。先に見るのは次の5点です。

見る点	当てはまると
市街化調整区域	原則として家を建てられません。買う人が限られ、建てて貸す活用もしにくくなります
道路に2m以上接していない（接道義務）	再建築不可で、建て替えができません
用途地域と建ぺい率・容積率	どんな建物を、どれだけの大きさで建てられるかが決まります
農地（田畑）	宅地にして売る・貸すには、農地転用の許可や届出が要ります
1981年5月以前の旧耐震基準の建物	そのまま貸すには、直す費用がかかります

出典：国土交通省 都市計画制度の概要、建築基準法 第43条、農地法 第4条・第5条

これらは役所の資料と現地で確かめられます。条件が分かると、選べる道が2つか3つに絞れることがよくあります。

売る・貸す・持ち続けるを、同じ物差しで比べます

道が絞れたら、それぞれの数字を並べます。

売る

• 売ったらいくらか
• 仲介手数料と、売れた利益にかかる税（譲渡所得）
• 引いたあと、手元にいくら残るか

貸す（活用する）

• 月極駐車場、資材置き場、家を直して貸す、建てて貸す
• かかる費用と、入ってくる家賃
• 空いたときの負担

持ち続ける

• 毎年の固定資産税と手入れの費用
• 将来、誰が引き継ぐか

ほかに、いくつかを売って、そのお金で使いやすい物に組み替える道もあります。どれが良いかは、物件ごとの数字と、ご家族がどうしたいかで変わります。ココ住ムは、一覧づくり、価格と収支の目安、選び方の比較までをお手伝いし、決まったら売買の仲介や交渉、専門家への橋渡しまで進めます。

決める前に、持ち続けた場合の10年分を数えます

使っていない土地は、急いで決める理由が見えにくいものです。そこで、持ち続けた場合に10年でいくら出ていくかを数えます。

年10万円固定資産税・都市計画税

10年で100万円税だけの合計。草刈りを頼めば、その費用も毎年かかります

想定の計算：税が年10万円の土地の場合

建物がある場合は、傷みも進みます。人が住まない家は、屋根や水回りの傷みに気づくのが遅れがちで、10年たつと貸すにも売るにも直す費用が増えていることがあります。反対に、すぐ売ると決めなくても、駐車場として貸して税の分をまかなう、という間の道もあります。

数字にすると、ご家族で話すときに「なんとなく持っている」から「この費用を払っても残したい」かどうかに話が変わります。

どれも難しい土地には、国に引き取ってもらう制度もあります

売れず、貸せず、持ち続けるのも負担という土地もあります。相続や遺贈で取得した土地なら、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらえる場合があります（2023年4月から）。申請先は法務局です。

対象にならない土地の例

• 建物が建っている土地
• 境界がはっきりしない土地
• 崖があって管理に費用がかかる土地

納めるお金

• 審査の手数料：1筆1万4,000円
• 認められたときの負担金：原則20万円（10年分の管理費にあたる額）

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度について」

建物を壊してから申請するのか、先に売る道を探すのか。その順番も一覧の段階で考えておきます。