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土地活用

資産整理土地の使い方と規制よみ：とちかつよう

土地活用とは

空いている土地に建物を建てる、人に貸すなどして、収入につなげる取り組みのこと。

土地活用には、建てる方法と、建てずに貸す方法があります

方法	初めにかかるお金	入ってくるお金	やめやすさ
月極駐車場	少ない	駐車料（低め）	やめやすい
事業用定期借地で貸す	ほとんど無い	地代	期間中はやめられない
アパート・賃貸併用住宅	大きい（借入れが多い）	家賃	やめにくい
等価交換	ほとんど無い	受け取った部屋の家賃など	土地の一部を手放す

相続税が下がるしくみと、下がらないものを分けて考えます

更地にアパートを建てると、土地は「貸家建付地」、建物は貸家として評価が下がり、相続税が軽くなることがあります。条件を満たせば、小規模宅地等の特例で、貸付用の土地は200平方メートルまで評価が50%下がります。

一方で、建てるための借入れは減りません。空室が増えれば、家賃で返済をまかなえない年も出てきます。税の軽さより先に見るのは、返済が終わるまでの収支です。

先に、その土地で何ができるかを確かめます

同じ土地でも、用途地域・前の道路の幅・地盤・まわりの需要で、選べる方法が変わります。市街化調整区域では、建てられないことも珍しくありません。売る、国に引き取ってもらうといった、持たない方向の案も並べて比べると、判断しやすくなります。

収支は、空室・修繕・固定資産税に加えて、ローンの金利が上がった場合も入れて計算します。

例で見ると

（想定）父から、自宅の隣の更地200平方メートルを相続しました。路線価は1平方メートル15万円で、評価は3,000万円です。ここにアパートを建てて全室を貸したとします。借地権割合60%、借家権割合30%なら、土地の評価は3,000万円×（1－60%×30%）＝2,460万円です。建築費8,000万円をすべて借りるなら、家賃でその返済ができるかを先に確かめます。