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買換え特例

資産整理土地の使い方と規制よみ：かいかえとくれい

買換え特例とは

不動産を売って別の不動産に買い換えたとき、条件を満たせば、売った利益にかかる税を先送りできるしくみのこと。

税は消えません。次に売るときまで先送りになります

買換え特例を使うと、売った年には利益への税がかからないか、かかる分が減ります。その代わり、元の不動産の取得費が、買い換えた不動産に引き継がれます。将来その不動産を売れば、先送りした分の税がかかる、という順番です。

取得費を引き継ぐので、買い換えた家を将来売るときの利益は、その分大きくなります。また、買い換えた家には住宅ローン控除を使えません。

自宅の買換えと、事業用の買換えでは、要件が違います

区分	主な要件	期限（2026年4月1日現在の法令）
自宅（特定の居住用財産の買換え）	売った価格が1億円以下。売った年の1月1日に、家と土地の所有が10年超。10年以上住んでいた。買い換える家は床面積50平方メートル以上、敷地500平方メートル以下。買換えは売った年の前年から翌年まで	2027年12月31日までの売却
事業用（特定の事業用資産の買換え）	たとえば、所有10年超の土地や建物を売る。買うのは、300平方メートル以上の事業用の土地など	2029年3月31日までの売却（長期所有の土地などの場合）

事業用は、原則として利益の8割まで先送りでき、地域によって割合が変わります。親子や夫婦など、特別な関係の人に売った場合は使えません。

自宅の3,000万円控除とは、一緒に使えません

自宅を売ったときの「居住用財産の3,000万円特別控除」と、自宅の買換え特例は、どちらか一方しか使えません。3,000万円控除で利益がなくなるなら、そちらの方が有利なことが多いでしょう。買換え特例と比べる価値があるのは、利益が3,000万円を大きく超えるときです。どちらを選ぶかで将来の税も変わるため、税理士の試算を見てから決めてください。

例で見ると

（想定）65歳の夫婦が、40年住んだ自宅を9,000万円で売り、5,000万円のマンションに買い換えます。自宅の取得費は1,000万円で、売るための費用は考えないことにします。3,000万円控除を使えば、利益8,000万円から3,000万円を引いた5,000万円に税がかかります。買換え特例なら、税がかかるのは、買換えに使わなかった4,000万円に対応する利益だけ。計算すると、4,000万円－1,000万円×4,000万円÷9,000万円＝約3,556万円です。