空き家を放置するとどうなる？維持費とリスクを分かりやすく解説

住んでいなくても、毎年の費用はかかります

親が施設に入った、亡くなったあと誰も住んでいない。そんな家にも、毎年の費用がかかります。

費用	気をつけること
固定資産税・都市計画税	住んでいなくても毎年かかります
火災保険	空き家だと入れる保険が限られることがあります
庭木の剪定・草刈り、雨どいや屋根の手入れ	通えないなら、頼む先と費用も入れます
電気・水道の基本料金、通う交通費	通って風を通すための費用です

人が住まない家は、風が通らず傷みが早くなります。雨漏りに気づくのが遅れると、直す費用もふくらみます。

たとえば、庭木が伸びて隣の敷地に枝がかかる、雨どいが外れて雨水が隣に落ちる。人が住んでいれば気づくことが、空き家ではそのままになります。近所の方からの苦情が、市町村や親戚を通して届いて初めて知ることもあります。月に1回でも通って、窓を開けて風を通し、郵便物を片付けるだけで、傷みの進み方と見た目が変わります。

手入れをしないと「管理不全空家」になります

空き家の扱いは、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）で決まっています。2023年12月13日の改正で、段階が2つになりました。

管理不全空家等

放っておくと特定空家になるおそれがある空き家

• 窓が割れたまま
• 草木が伸びて道路にはみ出している

特定空家等

次のような状態の空き家

• 倒れるおそれがある
• 衛生上ひどく有害
• 景観を大きく損なう
• 周りの暮らしに悪い影響がある

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」

1. 指導（助言）管理不全空家・特定空家とも、まず市町村から指導があります
2. 勧告改善されないと勧告。ここで土地の固定資産税の軽減が外れます
3. 命令（特定空家）従わないと、50万円以下の過料の対象になります
4. 行政代執行それでも直らなければ市町村が代わりに壊し、費用は持ち主に請求されます

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法 第13条・第22条・第30条

勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減が外れます

家が建っている土地は、住宅用地の特例で固定資産税が軽くなっています。勧告を受けると、この特例が外れます。

200㎡までの部分6分の1

200㎡を超える部分3分の1

勧告で特例が外れるとそのまま

出典：地方税法 第349条の3の2、国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」。実際の税額は負担調整などで変わります

土地の評価が同じでも、税の元になる金額が最大で6倍になります。「家を残しておけば土地の税が安い」という考えは、手入れをしない空き家には通りません。

住宅用地の特例は、毎年1月1日の時点の状態で決まります。勧告を受けたまま年を越すと、その年度の税から特例が外れます。勧告のあとでも、直して勧告が取り消されれば、特例は戻ります。指導の段階で手を打つほうが、費用も手間も少なくて済みます。

周りに被害が出れば、持ち主の責任になります

台風で屋根の瓦や塀が飛び、隣の家や通行人にけがをさせた場合、持ち主が損害を償う責任を負うことがあります（民法717条、工作物の責任）。住んでいないから知らなかった、では済みません。

放置しないための道を、早めに決めます

道は、住む、貸す、売る、壊して土地を活かす、のどれかです。相続した空き家を売る場合、1981年5月31日以前に建てられた家などの条件に合えば、売った利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（空き家の3,000万円特別控除）。

1. 相続した日この日から数えます
2. 相続から3年目の年の12月31日この日までに売ることが条件です
3. 2027年12月31日特例そのものの期限です

出典：国税庁 タックスアンサー No.3306

期限があるので、迷っている間に過ぎないよう、先に確かめます。

ココ住ムは、家と土地の価格の目安、売る・貸す・持ち続けるの比較、売るときの仲介までを受け持ちます。税は税理士、名義の変更は司法書士と、必要に応じて連携して進めます。