古くなったアパートは建て替える？売却する？判断のポイント

建て替えも、空けて売るのも、入居者の退去から始まります

築40年を超えたアパートの相談では、建て替えるか、売るかの二択で話が始まることが多いです。けれど、どちらを選んでも、空けてから進めるなら、今住んでいる方に出てもらう話が先に来ます。ここにかかる時間とお金で、案の比べ方が変わります。

貸主から契約を終わらせるには、正当な理由が要ります

普通の賃貸借（普通借家契約）では、借地借家法で借りる側が強く守られています。

場合	要ること
期間のある契約の更新を断る	期間が終わる1年前から6か月前までに通知（第26条）
期間の定めがない契約を解約する	申し入れから6か月（第27条）
どちらも	正当の事由（第28条）

正当の事由は、貸主と入居者がそれぞれ建物を使う必要、これまでの経過、建物の使われ方と古さ、それに貸主が出す立ち退き料などのお金を合わせて判断されます。

建物が古いことだけで認められるとは限りません。立ち退き料の額に決まった計算は無く、引越しの費用や、入居者の事情で変わります。

退去の話し合いには、時間を長めに見ておきます

入居者の中には、長く住んでいる高齢の方や、近くで仕事をしている方もいます。次の住まいを探す時間も要るので、話し合いは1年以上かかることもあります。

これから空いた部屋は、期間が来たら終わる定期借家契約で貸す方法もあります。公正証書などの書面で契約し、更新が無いことを事前に書面で説明します（第38条）。建て替えの数年前から、少しずつ切り替えていく考え方です。

建て替える前に、同じ大きさが建つかを確かめます

建てた当時と今とで、決まりが変わっていることがあります。

確かめること	足りないと
道路の幅が4mあるか	土地の一部を下げる（セットバック）
道路に2m以上接しているか	建て替えられない（再建築不可）
用途地域の建ぺい率・容積率	今と同じ戸数が建たないことがある

出典：建築基準法 第42条・第43条

建て替えの費用には、新しい建物の工事費のほか、解体費、退去の費用、工事中に家賃が入らない期間が乗ります。新しい建物の家賃と借入の返済で、何年で手残りが出るかを出してから決めます。

売るなら、入居者付きか、空けてからかを比べます

入居者がいるまま売る

• 退去の手間はかからない
• 買う人は投資のために買う方に限られる
• 値段は家賃と利回りで決まる

空けてから売る

• 土地として住宅用に買う方も相手になる
• 退去の時間とお金が先にかかる

ココ住ムは、物件の収支と借入、ご家族のお考えを伺い、4つの案を手残りと費用で比べてご提案します。売るときは仲介を、建て替えるときは相談先へのおつなぎをします。退去の交渉そのものは受け持ちません。相続が近い方は、持ち続けたときの相続税の評価（貸家建付地）も、税理士と一緒に確かめます。