空室が埋まらない原因は？賃貸物件の入居率を改善するための考え方

直す前に、空室の原因を4つに分けます

空室が続くと、まず家賃を下げるか、部屋を新しくするかを考えがちです。けれど、原因が違えば、どちらもお金を使うだけになります。

今の様子	考えられる原因
問い合わせが少ない	家賃／募集の出し方
内見はあるのに決まらない	部屋の状態／まわりの環境（場所）

この数は、募集をしている管理会社や客付けの会社に聞くと分かります。

家賃と募集は、入居する人と同じ画面で見比べます

入居する人は、スマホの賃貸のサイトで、駅・家賃・広さ・築年数で絞り込んで探します。ご自分の物件を同じ条件で探し、まわりの物件と並べてみてください。

• 家賃が相場より高くないか
• 写真が暗くないか
• そもそも条件の絞り込みで外れていないか

家賃を下げる前に、礼金を下げる、フリーレント（入居から数か月の家賃を無しにする）を付けるといった、募集の条件を変える方法もあります。

どれが効くかは地域と時期で違うので、募集を受け持つ会社と話して決めます。

部屋を直すお金は、何年で戻るかで決めます

内見はあるのに決まらない部屋は、水まわり、収納、においや汚れなど、部屋の中に理由があることが多いです。直すときは、かける費用と、上がる家賃や埋まるまでの期間を並べて、何年で戻るかを出します。

100万円直す費用

月5,000円上がる家賃

約17年戻るまで

想定の計算です（100万円÷年6万円）。

戻るまでの年数が建物の残りの年数より長ければ、直し方を小さくするか、別の手を考えます。退去のあとの原状回復と、価値を上げる工事は分けて見積りを取ります。

場所が原因なら、直すより持ち方を考えます

場所の条件は、部屋を直しても変わりません。

• まわりに新しい賃貸住宅が増えている
• 駅やお店から遠い
• 浸水の心配がある（ハザードマップで確かめる）
• 市町村の街づくりの計画で、その場所がどう位置づけられているか

場所が原因の空室が続くなら、家賃を下げて満室を目指すのか、建て替えるのか、売るのかを、手残りで比べる段階です。建て替えか売却かの判断は「古くなったアパートは建て替える？売却する？」のコラムで書いています。

ココ住ムは、空室の数字を収支の判断につなげます

お受けするご相談

• 空室と収支、借入を並べる
• 修繕・建て替え・売却・持ち続けるの案を比べる

していないこと

• 入居者の募集（客付け）
• 物件の管理

ココ住ムは不動産の売買を扱う会社です。管理会社からの報告書や募集の条件をお持ちいただくと、話が早く進みます。

原因を分けても、空室がすぐ埋まるとは限りません。だからこそ、埋まらなかったときに手残りがどうなるかまで出しておくと、次の手を落ち着いて選べます。