アパート経営、このまま続けて大丈夫？収支を見直す5つのポイント

表面利回りではなく、通帳に残ったお金で見ます

買ったときや建てたときの資料には、表面利回り（満室の年間家賃÷物件の価格）が書いてあります。けれど、毎年の判断に使うのは、通帳に実際に残ったお金です。家賃から経費と借入の返済を引いた残り（キャッシュフロー）が、去年より減っていないかを先に見ます。

手元にそろえるのは、ここ3年分の確定申告の控え（不動産所得の収支内訳書）、借入の返済予定表、管理会社からの月々の報告書です。この3つがあれば、次の5つの数字はほぼ出せます。

数字	見ること	主な書類
1 実際の家賃収入	空室と滞納を入れて何割入ったか	管理会社の報告書
2 経費	収入に対する割合が年々上がっていないか	確定申告の控え
3 借入の返済	残りの年数・毎月の額・固定か変動か	返済予定表
4 減価償却	あと何年残るか	確定申告の控え
5 修繕と売ったときの値段	大規模修繕の予定と積立、今売ったらいくらか	長期修繕計画・査定

1・2 実際の家賃収入と、毎年出ていく経費を出します

1つ目の家賃収入は、満室の家賃に対して何割入ったか（空室率）を、部屋ごとに出します。同じ部屋が何か月も空いているなら、その部屋に理由があります（空室の原因の分け方は「空室が埋まらない原因は？」のコラムで書いています）。

• 管理委託の費用
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険
• 共用部の電気代
• 入居者が替わるときの原状回復と募集の費用

2つ目の経費は、築年数がたつと、退去のたびにかかる費用が増えていきます。

3 借入の返済と金利を、残りの年数で見ます

3つ目は借入です。返済予定表で、あと何年、毎月いくら返すのか、金利は固定か変動かを確かめます。変動金利なら、金利が上がったときに返済がいくら増えるかも出しておきます。

4 減価償却が終わると、税金が増えて手残りが減ります

4つ目は減価償却です。建物の値段は、法定耐用年数（木造の住宅用は22年）に分けて、毎年の経費にします。お金は出ていかないのに経費になるので、その分だけ所得税が少なくなっています。耐用年数が終わると、この経費がなくなり、税金が増えます。

中古で買った建物は、簡便法で耐用年数が短くなる（経過した年数の2割を残りに足す計算）ので、早く終わります。

減価償却

• お金は出ていかないのに経費になる
• 耐用年数が終わるとなくなる

借入の元金の返済

• お金は出ていくのに経費にならない
• 減価償却より多くなると、帳簿は黒字なのにお金が足りなくなる

確定申告の控えで、減価償却があと何年残るかを確かめてください。

5 修繕の費用と、売ったときの値段を一緒に並べます

5つ目は、これからの修繕と、売ったときの値段です。外壁・屋根・給排水の大規模修繕は、10年から15年おきに大きなお金がかかります。修繕の予定（長期修繕計画）があるか、そのお金を積み立てているかを見ます。

修繕して持ち続ける

家賃や募集を見直す

建て替える

売る

どの案も、手残りと費用で比べます。ココ住ムは、物件の収支と借入を伺って、この案を並べてご提案します。代表自身もアパート・マンションを持つオーナーです。決めるのはオーナー様です。数字を出してみて、今のまま続けるのがいちばん良いという結果になることもあります。