相続した実家はどうする？売却・賃貸・保有の判断ポイント

決める前に、名義と家の中身を確かめます

売る・貸す・持つのどれを選ぶにも、最初に要るのは同じ確認です。家と土地の名義が亡くなった方のままだと、売ることも、貸すこともできません。相続登記の期限と手続きは「相続登記の義務化、いつまでに何をすればいいか」のコラムに書いています。

• 家と土地の名義。相続登記は、相続を知った日から3年以内にすることが義務です
• 相続人がほかにいるか。兄弟姉妹で分けるなら、誰が引き継ぐかの話し合いが先です
• 雨漏り、シロアリ、給湯器の故障など、家の傷み
• 家具や仏壇など、家に残っている物の量
• 建てた年。1981年5月以前に建築確認を受けた家は、旧耐震基準です

出典：法務省 相続登記の申請義務化について

残った物の片付けは、思ったより時間がかかります。どの道を選ぶにしても、ここから手を付けるご家族が多くいます。

売るなら、空き家になってからの年数で税が変わります

住む予定が無く、管理にも通えないなら、売る道が考えやすくなります。売ったお金は兄弟姉妹で分けやすく、固定資産税と管理の手間もそこで終わります。

気をつけたいのは時期です。売るときの税の特例には、それぞれ期限があります。

特例	使える人・条件	売る期限
空き家の3,000万円特別控除	親が一人で住んでいた家。相続人が3人以上なら1人あたりの上限は2,000万円	相続から3年目の年末まで
相続税の取得費加算	相続税を払った人。払った相続税の一部を、売るときの費用に足せる	相続税の申告期限から3年以内

出典：国税庁 タックスアンサー No.3306・No.3267

くわしくは「相続した家や土地を売るとき、税金を抑える2つの特例」のコラムをご覧ください。

一方で、思い出のある家を早く手放したことを後で悔やむ方もいます。急いで決めず、特例の期限から逆に数えて、話し合う時間をとってください。

貸すなら、貸す前の修繕と、戻りにくさを考えます

駅や学校に近く、借りたい人がいそうな場所なら、貸して家賃を得る道もあります。ただ、長く空いていた家は、そのままでは貸せないことが多いものです。水回りや屋根を直すお金が先に出ていき、それを家賃で取り戻すには年数がかかります。

もう一つは、戻りにくさです。将来ご家族が住む、または売るつもりがあるなら、契約の種類を選びます。

	普通の借家契約	定期借家契約
期間が来たら	大家の都合で出てもらうのは簡単ではない	契約が終わる
向いている場合	この先も貸し続ける	将来ご家族が住む、または売る

出典：借地借家法第28条・第38条

家賃は不動産所得として、毎年の確定申告に入ります。貸すのが兄弟姉妹の共有の家なら、家賃も持分に応じて分け、それぞれが申告します。

持ち続けるなら、空き家の管理と税を見込みます

すぐに決められない、いずれ子どもが住むかもしれない、というときは持ち続ける道もあります。その間も固定資産税と都市計画税はかかり、草刈り、換気、郵便物の確認に誰かが通うことになります。

1. 傷みが進む手入れをせずに空き家のままにする
2. 市町村から勧告「特定空家等」や「管理不全空家等」として勧告を受けることがある
3. 住宅用地の特例が外れる土地の固定資産税を下げている特例が無くなり、土地の税が上がる

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法 第13条・第22条、地方税法第349条の3の2

持ち続けるなら、誰がどのくらいの間隔で見に行くかを、兄弟姉妹で決めておくと揉めにくくなります。

ココ住ムは、売った場合と貸した場合を並べてお見せします

ココ住ムは、相続した不動産の売却・活用を受け持ちます。家と土地を現地で見て、次の2つを並べます。そのうえで、ご家族で決めていただきます。

相続税と売ったときの税の計算は税理士、登記は司法書士の仕事です。必要に応じて専門家と連携して進めます。家の住所と、固定資産税の納税通知書をお持ちいただくと、話が早く進みます。