不動産を売却するには何から始める？初めての方に向けた流れと注意点

最初に、登記の名義と手元の書類を確かめます

売れるのは、登記の名義人です。親の名義のまま、夫婦の共有、兄弟で相続したまま、という家や土地は少なくありません。名義人が亡くなっていれば相続登記を先に済ませ、共有なら全員が売ることに同意していなければ契約できません。名義は、法務局で登記事項証明書を取れば分かります。

• 買ったときの売買契約書と領収書（売ったあとの税金の計算に使います）
• 登記識別情報（古い物件は権利証）
• 建物の図面・建築確認の書類
• 固定資産税の納税通知書
• 住宅ローンが残っていれば、残高の分かる書類

見つからない書類があっても売れないわけではありません。ただ、代わりの手続きに日数がかかるので、早く分かるほど段取りが組めます。

土地の境界と、建物の傷みを先に知っておきます

土地の売買では、隣との境界がはっきりしているかを買主様が気にします。境界の杭が見当たらない、測量図が古い、という土地は、測量と隣の方の立ち会いが要ることがあり、数か月かかる場合もあります。

価格の目安と、売ったあとの手取りを並べます

名義と書類の見通しが立ったら、価格の目安を出します。ココ住ムは、周辺の取引事例と現地の状況から価格の目安を出し、あわせて売ったあとの手取りを並べます。

	中身
売れた値段	買主様と契約した値段
－ 仲介手数料	不動産会社に払う手数料
－ 住宅ローンの残り	引き渡しの日に返して抵当権を外す
－ 測量や解体の費用	必要な土地・建物だけ
－ 売ったあとの税金	利益が出たときの譲渡所得の税
＝ 手取り	ご家族の手元に残る額

貸している物件や、ほかにも不動産をお持ちなら、持ち続けた場合の収支とも比べます。手取りにかかわる税金は、税理士と確かめます。

このとき、価格の目安の根拠を聞いてください。比べた取引事例がどこの物件か、この家や土地のどこを高く見て、どこを低く見たか。根拠が分かれば、売り出す値段をご自分で決められます。

媒介契約の種類で、売り出し方が変わります

不動産会社に売却を頼むときは、媒介契約を結びます。種類は3つあり、できることが違います。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
頼める会社	複数の会社に同時に	1社だけ	1社だけ
自分で見つけた買主様	契約できる	契約できる	直接は契約できない
レインズへの登録	—	7営業日以内	5営業日以内
状況の報告	—	2週間に1回以上	1週間に1回以上
有効期間	—	3か月まで	3か月まで

出典：宅地建物取引業法 第34条の2、同法施行規則 第15条の10。レインズは業者専用の物件リスト

広く公開して買主様を探すか、まず心当たりのある買主様に相談するかで、合う契約が変わります。ココ住ムは、契約の前に種類ごとの違いと仲介手数料をご説明します。

契約から引き渡しまで、お金が動くのは2回です

1. 売り出し・買主様との交渉買主様を探し、値段や引き渡しの時期を話し合います目安 3か月ほど
2. 売買契約契約書を交わし、売主様は手付金を受け取ります（お金が動く1回目）
3. 引き渡し残りの代金を受け取ります（2回目）。同じ日に司法書士が所有権移転の登記をし、住宅ローンが残っていれば抵当権を外します。仲介手数料もこのときお支払いいただきます
4. 確定申告利益が出ていれば、売れた翌年の2月16日〜3月15日に申告します

交渉は、土地の状況や条件で長くなることもあります。いつまでに売りたいかが決まっているなら、そこから逆算して、書類と境界の確認を先に始めてください。