相続した家や土地を売るとき、税金を抑える2つの特例

親が買ったときの値段が、税金を左右します

	中身
売った値段	買主様と契約した値段
－ 取得費	亡くなった方が買ったときの値段（建物は使った年数分を差し引く）
－ 売るための費用	仲介手数料など
＝ 譲渡所得	税金がかかる利益

取得費は、相続人が受け継いだ時点の値段ではありません。

売った値段2,000万円

書類が無いとき100万円

書類が無いと取得費は売った値段の5％。出典：国税庁 タックスアンサー No.3258

何十年も前に買った土地でも、書類があれば実際の値段で計算できます。売ると決める前に、実家の金庫やたんすから、契約書・領収書・建てたときの請負契約書を探しておいてください。

持っていた期間は、亡くなった方が買った日から数えます

売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得で、税率が違います。

長期は20.315％、短期は39.63％です（所得税・復興特別所得税・住民税）。相続した不動産は、亡くなった方が買った日を引き継ぎます。相続してすぐ売っても、親が長く持っていた土地なら長期の税率です。

相続税を払った人は、申告期限から3年以内に売ると税が軽くなります

相続税を納めた人は、申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売ると、取得費を増やせます。足せるのは、納めた相続税のうちその不動産にかかった分です（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。

1. 亡くなった日相続が始まる
2. 10か月後相続税の申告期限
3. 申告期限の翌日から3年ここまでに売る（亡くなってから3年10か月まで）

出典：国税庁 タックスアンサー No.3267

売るのに時間がかかる土地は、この期限から逆算して動きます。買主様が見つかってから決済までにも、数か月かかることが多いです。

親が一人で住んでいた家は、最大3,000万円差し引けます

亡くなった方が一人で住んでいた家とその土地は、条件を満たして売ると、利益から最大3,000万円を差し引けます。制度の名前は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」です。主な条件を国税庁の案内から抜き出しました。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家（マンションは対象外）
• 相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 売る値段が1億円以下
• 耐震改修をするか、家を取り壊して売る（2024年1月からは、売った翌年2月15日までに買主様が工事しても可）
• 2027年12月31日までに売ったもの

相続した人が3人以上なら、1人あたり2,000万円。出典：国税庁 タックスアンサー No.3306

前の段の取得費の特例とは、同じ家ではどちらか一方しか使えません。両方の条件に当てはまるなら、どちらが得かを税理士と計算してから選びます。

税金がゼロでも、確定申告をします

特例を使うには、売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。特例で税金がゼロになる場合も、申告しなければ特例は使えません。会社員の方で、ふだん確定申告をしない方も同じです。

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どの時期に、誰の名義で売るかで税が変わるので、売り出す前に税理士と数字を合わせておきます。