不動産を売るなら今？売却時期を判断するための5つのポイント

1. 持っている期間が5年を超えるかで、税率が変わります

売って利益が出たときの税金は、持っている期間で税率が変わります。数えるのは、売った年の1月1日時点の期間です。

5年以下（短期）39.63％

5年超（長期）20.315％

ご自宅10年超14.21％

所得税・復興特別所得税・住民税の合計。ご自宅10年超は利益6,000万円以下の部分（次の段）。出典：国税庁 タックスアンサー No.1440・No.3305

1. 2026年12月に売る1月1日時点で4年余り → 短期 39.63％
2. 2027年1月以降に売る1月1日時点で5年超 → 長期 20.315％

約97万円利益500万円のときの税の差

想定の計算。実際の税額は税理士に確かめてください

相続した不動産は、亡くなった方が買った日から数えます。親が長く持っていた土地なら、相続してすぐ売っても長期です。

年末が近い時期に売り出すなら、引き渡しが年をまたぐかどうかで税が大きく変わることがあります。買った日が分かる売買契約書を先に探しておいてください。

2. ご自宅は、10年を超えると税率がもう一段下がります

3,000万円特別控除

• 利益から最大3,000万円を差し引ける
• 住まなくなってからも使える
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る

軽減税率の特例

• 売った年の1月1日時点で、家と土地の両方を10年を超えて持っている
• 差し引いたあとの利益のうち6,000万円以下の部分が14.21％

出典：国税庁 タックスアンサー No.3302・No.3305

住み替えで空いた家は、3,000万円の特例の期限が売り時の目安になります。親子や夫婦など、特別な関係の人に売る場合は使えません。

3. 相続した不動産には、相続ならではの期限があります

相続税を納めた方が、申告期限から3年以内に売ると、取得費を増やして税を軽くできる特例があります。亡くなった方が一人で住んでいた家には、別の特例と期限があります。相続した家や土地を売る方は、相続した家や土地を売るとき、税金を抑える2つの特例もあわせてご覧ください。

4. まわりの地価と、持ち続けた場合の出費を並べます

地価が上がっている地域なら、待って高く売る考え方もあります。ただ、持っている間も出費と手間がかかります。

今売る

• 売った場合の手取りが決まる
• 持っている間の出費が止まる

持ち続けて待つ

• 値段が上がるかもしれない
• 固定資産税・都市計画税が毎年かかる（1月1日時点の所有者にその年の分）
• 草刈りや修繕、空き家なら見回りの手間

出典：地方税法 第359条（固定資産税の賦課期日）

西三河の住宅地の地価は、同じ地域でも市によって上がり方に差があります。ココ住ムは、その土地のまわりの動きを見たうえで、2つを並べます。待つ間の出費が、上がるかもしれない値段より大きいなら、待つ理由は弱くなります。

5. ご家族の予定と、売るのにかかる日数から逆算します

売り時は、税と地価だけでなく、ご家族の予定でも決まります。住み替えの入居日、お子様の進学、親の施設への入居、相続人どうしの話し合い。お金が要る日が決まっているなら、そこから逆算します。

1. 書類の準備・境界の確認売り出す前に済ませる。境界は数か月かかることも
2. 売り出し・買主様との交渉目安 3か月ほど
3. 契約から引き渡し引き渡しの日がどちらの年になるかを確かめる
4. お金が要る日住み替え・進学・施設への入居など

1月1日をまたぐかどうかで税率が変わる場合は、契約の日ではなく引き渡しの日の年も確かめてください。どの日を売った日とするかで年が変わることがあるので、税理士と日付を合わせてから売り出します。