不動産の査定価格と売却価格はなぜ違う？知っておきたい価格の仕組み

不動産の値段は、3つの段階で変わります

1. 査定価格不動産会社が出す、売れそうな値段の見込み
2. 売出価格売主様が決めて、広告に出す値段
3. 成約価格（売却価格）買主様と交渉して、契約書に書く値段

査定価格は、売主様が売出価格を決めるための材料です。この値段で買う人がいる、という約束ではありません。売出価格から交渉で下がることもあれば、買いたい人が重なって近い値段で決まることもあります。

査定価格は、近くで実際に売れた値段から出します

家や土地の査定は、近くで似た条件の物件が実際にいくらで売れたか（取引事例）から出すのが基本です。そこから、物件ごとの違いを足し引きします。

土地

• 広さ
• 道路との接し方（北側か南側か）
• 間口の広さ・土地の形
• 日当たり・段差・境界の状況

建物とまわり

• 建物の古さ
• 駅や学校への距離

同じ町内でも、道路の向きや間口で値段は変わります。図面だけでは分からない段差や境界の状況もあるので、ココ住ムは周辺の取引事例と現地の状況の両方から価格の目安を出します。

過去の取引の値段は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、ご自分でも地域ごとに調べられます。査定を聞く前に一度見ておくと、話が分かりやすくなります。

公示地価・路線価・固定資産税評価額は、売れる値段とは別のものです

土地には、ほかにも公的な値段があります。どれも目的が違い、売れる値段（実勢価格）とは一致しません。

	出す所	時点・目的
公示地価	国土交通省	毎年1月1日時点。取引の目安
基準地価	都道府県	毎年7月1日時点
路線価	国税庁	相続税・贈与税の計算
固定資産税評価額	市町村	固定資産税の計算

公示地価10割

路線価8割ほど

固定資産税評価額7割ほど

公示地価を10割としたときの目安。出典：国税庁 財産評価基準書（路線価は公示価格等の80％程度）、総務省 固定資産税の概要（7割を目途）

納税通知書の評価額を見て「この値段では安すぎる」と感じる方もいますが、税の計算のための値段です。逆に、評価額より高く売れたからといって、相場より高く売れたとは言えません。

査定価格と売却価格の差は、買主様の事情からも生まれます

査定のあとで値段が動く理由は、物件の外にもあります。

• 買主様が住宅ローンをいくら借りられるか
• 近くに似た物件が同じ時期に売りに出ているか
• 店舗や住宅の用地を探している企業様がその地域にいるか
• 売り急いで、値段より引き渡しの日程を優先するか

査定の高さだけで不動産会社を選ぶと、売り出してから反応が無く、時間がたって値下げの話になることがあります。査定は、売ってもらうための材料として使われることもあります。高い査定が悪いわけではありません。その値段で買う人が実際にいるかを、根拠で確かめてください。

査定を聞くときは、根拠と「売れなかったときの話」を聞きます

宅地建物取引業法は、不動産会社が売れそうな値段について意見を述べるとき、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。

• 比べた取引事例は、どこの、いつの、どんな物件か
• この物件で値段を上げた点・下げた点は何か
• 売り出してから、どのくらいの期間を見ているか
• この値段で反応が無かったら、いつ、どう見直すか

出典：宅地建物取引業法 第34条の2第2項

ココ住ムは、価格の目安の根拠に加えて、持ち続けた場合の収支と売ったあとの手取りも並べてお出しします。値段の数字だけでなく、売った場合と持ち続けた場合のどちらがご家族に合うかを、そこから一緒に考えます。